Pozwolenie na budowę.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę domu?

Budowa domu jest przedsięwzięciem regulowanym przy pomocy zapisów prawa oraz wymaga przeprowadzenia odpowiedniej procedury administracyjnej. Aby rozpocząć budowę niezbędne będzie spełnienie kilku warunków. Musimy posiadać trzy kluczowe elementy, których uzyskanie wiąże się z odrębnymi zagadnieniami. Pierwszym elementem jest prawo do dysponowania nieruchomością (działką) na cele budowlane. Drugim jest projekt budowlany, który składa się z kilku ważnych części (opracowań projektowych, dokumentów i oświadczeń). Trzecim jest prawomocne pozwolenie na budowę. Wszystkie elementy są ze sobą ściśle powiązane.

Przygotowanie do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę.

Jak wygląda droga postępowania gdy wiemy już gdzie chcemy zbudować dom? Procedura jest rozbudowana, ale jednak dość czytelna. Musimy uzyskać niezbędne dokumenty, uzgodnienia, opinie i opracowania projektowe:

• Wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego. W sytuacji, gdy działka nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu. Po otrzymaniu jednego z wymienionych dokumentów należy sprawdzić parametry określające dopuszczone do realizacji obiekty budowlane(decyzję wydaje upoważniony urzędnik, wójt, burmistrz lub prezydent miasta). Dobrą metodą na poszukiwanie projektu domu jest uzyskanie w pierwszej kolejności takiego właśnie dokumentu. Występując z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy określamy: szczegóły dotyczące lokalizacji działki oraz działek sąsiednich, sposób zagospodarowania działki określając przybliżone gabaryty i rodzaj obiektu budowlanego, dane określające wpływ inwestycji na środowisko.
• Mapa sytuacyjno-wysokościowa przeznaczona do celów projektowych w skali 1:500, wykonana przez uprawnionego geodetę.
• Warunki techniczne przyłączy, które ustalają lokalne przedsiębiorstwa: energetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe.
• Opinia geotechniczna–badania sprawdzające nośność gruntu oraz poziom wód gruntowych. Jest zalecana, a dla niektórych lokalizacji należy ją wykonać obowiązkowo.
• Zakup gotowego projektu domu, lub wykonanie projektu indywidualnego. Wybrany projekt domu musi spełniać kilka warunków, począwszy od wymagań inwestora, poprzez parametry określone w wypisie i wyrysie z planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, kończąc na dopasowaniu domu do wielkości działki i odległościach określonych w odpowiednich przepisach.
• Adaptacja projektu gotowego – dostosowanie projektu przez uprawnionego projektanta do warunków lokalnych. Wykonanie planu zagospodarowania działki.
• Uzyskanie uzgodnień w Zakładzie Uzgodnienia Dokumentacji Projektowej. Dotyczy projektów przyłączy instalacji elektrycznej, wodnej , kanalizacyjnej, gazowej.
• Spełnienie indywidualnych warunków(opinie i uzgodnienia różnych organów jeżeli wymaga tego charakter lub lokalizacja obiektu)–wynikających z zapisów z wyrysu i wypisu z planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu takich jak: opinii Konserwatora Zabytków,uzyskanie decyzji o wyłączenia gruntów z produkcji rolnej albo leśnej, opinii Państwowego Inspektora Sanitarnego, uzgodnienia przeciwpożarowe, włączenie do dróg krajowych.

Przygotowanie dokumentacji do uzyskania pozwolenia na budowę najlepiej jest zlecić wyspecjalizowanym jednostkom projektowym właściwym dla lokalizacji inwestycji. Uprawniony projektant zajmie się adaptacją projektu, wprowadzeniem ewentualnych zmian, wykona plan zagospodarowania działki i przeprowadzi przez procedurę uzyskania pozwolenia na budowę.

Wniosek o pozwolenie na budowę.

Zakres opracowań i dokumentów jakie należy złożyć w celu uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę może nieco się różnić w zależności od organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę, można jednak wymienić te najczęściej wymagane:

• Wniosek o pozwolenie na budowę (na odpowiednim druku). /oryginał/
• Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. /oryginał lub kopia potwierdzona za zgodność z oryginałem/
• Decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu z klauzulą ostateczności /oryginał lub kopia potwierdzona za zgodność z oryginałem/
• Wyrys z mapy ewidencji gruntów obrazujący położenie działek objętych zamierzeniem inwestycyjnym oraz działek sąsiadujących. /oryginał lub kopia potwierdzona za zgodność z oryginałem/
• Projekt budowlany odpowiadający zakresowi wniosku wraz z wymaganymi opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi – wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami – w 4 egzemplarzach. /oryginał/
• Oświadczenie projektanta oraz sprawdzającego o sporządzeniu projektu budowlanego, zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. /oryginał/
• Dokumenty poświadczające posiadanie przez projektantów wymaganych prawem właściwych uprawnień i zaświadczeń o wpisie do właściwej izby samorządu zawodowego (aktualne na dzień opracowania projektu). /oryginał lub kopia potwierdzona za zgodność z oryginałem/

Właściwy organ dokonuje sprawdzenia zgodności projektu zagospodarowania działki z przepisami także techniczno-budowlanymi, projektu budowlanego z zapisami planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wymogami ochrony środowiska. Sprawdzeniu podlega także komplet wymaganych opracowań, opinii, uzgodnień, oświadczeń, pozwoleń oraz informacji o bezpieczeństwie i ochronie zdrowia.
W przypadku stwierdzenia błędów lub braków w złożonej dokumentacji, właściwy organ wydaje decyzję o usunięciu stwierdzonych nieprawidłowości, podając termin ich usunięcia.

Wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę trwa 65 dni od dnia złożenia wniosku.
Decyzja staje się prawomocna po 14 dniach od daty doręczania jeżeli w ciągu tego okresu żadna ze stron postępowania nie złoży odwołania.
Budowę należy rozpocząć w ciągu 3 lat od momentu w którym decyzja stała się ostateczna.
Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa także, jeżeli budowa zostanie przerwana na okres dłuższy niż 3 lata.

W decyzji mogą znaleźć się zapisy określające warunki dotyczące zabezpieczenia budowy, prowadzenia robót budowlanych, czasu użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych, szczegółowych wymagań dotyczących nadzoru i inne informacje związane z procesem budowlanym.

Zmiany w trakcie budowy.

W trakcie budowy może wystąpić konieczność odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub warunków pozwolenia na budowę. Projektant kwalifikuje zmianę odstępującą jako istotną lub nieistotną. W przypadku odstępstw istotnych należy uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia na budowę. Postępowanie w takim przypadku jest analogiczne jak w przypadku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.Wymagana jest także zgoda projektanta zatwierdzonego projektu budowlanego. Zmiany zakwalifikowane jako istotne odstępstwa wymienione są w zapisach prawa budowlanego i dotyczą:

• zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,
• charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
• zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,
• zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
• ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
• wymagające uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi

W przypadku odstępstw nieistotnych projektant jest zobowiązany zamieścić odpowiednią informację w projekcie budowlanym w postaci rysunku i opisu. Do odstępstw nieistotnych zalicza się między innymi: zmianę materiału pokrycia dachowego, zmianę materiału ścian - jeżeli nie powoduje to zmiany obrysu domu, przebiegu instalacji elektrycznej, wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z lokalizacją kotła, wielkości i kształtu otworów okiennych i drzwiowych.